일본 원상회복 비용은 누가 내나 — 국토교통성 가이드라인과 구체 사례

퇴거 시 「원상회복」은 빌렸을 때의 상태(새것)로 되돌리는 것이 아닙니다. 국토교통성 가이드라인(재개정판)은 원상회복을 「임차인의 거주·사용으로 생긴 건물 가치 감소 중 임차인의 고의·과실, 선관주의의무 위반, 그 밖에 통상의 사용을 넘는 사용에 의한 손모·훼손을 복구하는 것」으로 정의합니다.

기본: 경년 변화와 통상 손모는 임대인 부담

시간이 지나 자연스럽게 낡은 것(경년 변화)이나 보통 생활하며 생기는 손상(통상 손모)은 가이드라인에서 임대료에 포함된 부분으로 보며 임차인의 원상회복 대상이 아닙니다.

구체 사례(가이드라인 별표1에서 발췌)

항목	임대인 부담 예(통상 손모 등)	임차인 부담 예(고의·과실 등)
바닥	가구 설치로 생긴 바닥·카펫 눌림, 설치 자국	이사 작업 등으로 생긴 긁힘
벽	TV·냉장고 뒤쪽 벽면의 거뭇함(전기 그을림)	결로를 방치해 번진 곰팡이·얼룩
벽 구멍	포스터·달력 게시용 압정·핀 구멍	무거운 물건을 걸기 위한 못·나사 구멍(석고보드 교체가 필요한 정도)
변색·냄새	햇빛 등으로 인한 벽지·다다미 변색	담배 등의 니코틴 얼룩·냄새
주방	—	일상 청소를 게을리해 생긴 주방 기름때
열쇠	열쇠 교체(파손·분실이 없는 경우)	열쇠 분실·파손으로 인한 교체
청소	전문 업체의 전체 하우스 클리닝(임차인이 통상적인 청소를 한 경우)	통상적인 청소를 하지 않은 경우의 청소 비용

가이드라인 별표1의 일반적인 예시에서 발췌. 실제 판단은 계약 내용과 물건 상태에 따라 다릅니다.

오래 살수록 임차인 부담 비율은 작아진다

벽지(크로스)·카펫·쿠션 플로어는 6년이 지나면 잔존 가치가 1엔이 되도록 부담 비율을 계산하는 것이 가이드라인의 사고방식입니다.

다다미 겉면·후스마 종이·쇼지 종이는 소모품이라 경과 연수를 고려하지 않습니다. 열쇠 분실로 인한 교체도 연수를 고려하지 않고 교체 비용 상당분을 임차인이 부담합니다.

다만 연수가 지난 설비라도 고의·과실로 망가뜨린 경우 등은 수선 공사 비용(예: 낙서를 지우는 비용) 부담을 요구받을 수 있습니다.

부담 범위(어디까지 고치나)

벽지는 ㎡ 단위가 바람직하며, 임차인이 흠집을 낸 곳을 포함한 한 면까지는 교체 비용을 임차인이 부담해도 어쩔 수 없다고 봅니다. 흡연으로 방 전체가 변색·냄새가 밴 경우에만 방 전체가 대상입니다.

마루는 원칙적으로 ㎡ 단위, 다다미는 원칙적으로 1장 단위입니다.

계약서에 특약이 있을 때

통상 손모 수선까지 임차인에게 부담시키는 특약은 ① 필요성이 있고 폭리적이지 않은 등 객관적·합리적 이유가 있고, ② 임차인이 통상의 원상회복 의무를 넘는 부담임을 인식했으며, ③ 임차인이 그 부담에 대해 의사 표시를 했다는 요건을 충족하지 않으면 효력을 다툴 수 있다고 가이드라인은 설명합니다.

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자주 묻는 질문

압정 구멍도 수리비를 내야 하나요?

포스터·달력 게시용 압정·핀 구멍은 가이드라인에서 통상 손모(임대인 부담)의 예입니다. 무거운 물건용 못·나사 구멍으로 석고보드 교체가 필요한 정도는 임차인 부담의 예입니다.

6년 넘게 살면 벽지 값은 0인가요?

가이드라인 계산으로는 벽지 가치가 6년이면 1엔까지 내려가 임차인 부담 비율은 매우 작아집니다. 다만 고의·과실에 의한 훼손은 공사 비용 등의 부담을 요구받을 수 있습니다.

반드시 이 표대로 정해지나요?

가이드라인은 일반적인 기준을 보여 줄 뿐이며 개별 계약(특약)이나 실제 상태에 따라 판단이 달라집니다. 곤란할 때는 소비자 핫라인 「188」에 상담할 수 있습니다(일본어).